今天（5月22日）下午，思睿集团首席经济学家洪灏在第十三届金砖论坛上，以“双向奔赴：全球视角下中国不动产资管的危与机”为题，分享了对最近房地产政策和股市的看法。

  房地产行业史诗级的政策有可能可以缓和一些下行压力，但可能没办法从根本上改变格局，当然我们不排除有更大的“招”。

  在当前的大环境下，我们先出了第一步“大招”，包括降低存款准备金率、降低利率等，但这显然只是第一步救助的措施。

  相比于美国央行、欧洲央行和日本央行的放水力度，中国资产负债表的增长倍数要远低于其他主要经济体。

  今天，超长国债收益率一下子下降到1.5%，这代表市场认为，如果房地产问题不解决，我们的长期通胀前景可能会越来越低。

  在持续低通胀，并且过去十几年央行从未进行过量化宽松的背景下，我们有空间、有政策环境、也有需求来做量化宽松。

  可以想象，我们中央政府凭借非常干净的资产负债表，它将成为下一个经济周期的起点。

  现在市场变化极为迅速，在农历春节之前，港股和A股市场表现在全球主要市场中排名靠后、跑得最差。

  A股市场也从春节前的低点，大概2600点，上涨到3200点，涨幅差不多600点，大约20%多。

  包括调降房贷利率、调降首付比例至历史最低水平，以及多个城市放宽限购政策；

  甚至如南京这样的城市推出购房送户口等措施，让人回想起2008年上海的盛况。

  同时，在过去三年中，大家都说，中国央行放了很多水，M2已达到300万亿元，

  历史上，这些流动性指标与股市指标绝大多数都是同步运行的，都朝着同一个方向前进。

  在绝大部分时间里，我们正真看到，流动性指标与股市指标是齐头并进的，直到2021年。

  然而这三年也是我们放水放得最多的时间，无论是从资金成本还是整个社会的宏观流动性来看，都是史无前例的。

  到了4月份，前100的房企销售指标同比下降了近40%，有些甚至超过一半，形势非常严峻，这是本次史诗级救市政策的背景。

  比如消费者情绪、PMI中的制造商对前景的看法等等，这些都是通过一定的调查问卷得出的指标。

  但这些指标最大的问题是它们具有滞后性，而且在当前的大环境下，大家可能也没有太多时间和心情去填写这些问卷。

  例如我们今天看到有一笔2024年5月到期的30年期国债，其收益率从2.2%或2.3%突然下降到1.5%，价格一下跳升了接近10个点。

  我们只需要在干柴里投入一点火星，干柴烈火就会起来，这就是我们现在看到的股市情况。

  但我们的全A指数仍然趴于长期趋势线上，尽管最近有所反弹，但它仍然沿着长期趋势线运行。

  如果你是做香港中资美元高收益债券，也是所谓的垃圾债，那么这些基本上翻倍了。

  你认为质量越差、越容易破产的内房股，它的反弹就越快，这是一个低质量的反弹。

  信用利差越低，也就是说债券收益率离国债的基准收益率越近，那么你的质量就越好。

  我们看到，民企和私企与国资背景的开发商的信用利差非常宽，我们叫做government spread。

  如果我们要保持社会人口总量不变，那么这个社会的出生率基本上要达到1.4到1.5左右，才能维持社会人口总量的平衡，低于1.4绝大多数都是不行的。

  而在2008年时是10%左右，在2015年时大概是6%到7%左右，现在是5%左右。

  在过去的26年里，中国人的人均居住面积从人均5平方米增长到现在的41.5平方米；

  中国的户均人口大概 3.1 左右，每人36.5平米，基本上每户都是100平方米以上的住宅，居住条件非常好。

  在过去的26年里，我们可能完成了很多发达国家都没办法想象的发展，从一个发展中国家成为一个中等发达国家，甚至更高水平。

  史诗级的政策有可能可以缓和一些下行压力，但可能没办法从根本上改变格局，当然我们不排除有更大的“招”。

  最后，重点讲一下，我们比较了全球所有主要央行自2008年以来的扩表速度。

  基础货币在社会流通中通过银行的借贷行为、人们的购房行为等逐步扩大，形成广义货币供应，即M2，包括存款以及股票账户中的现金，这是最广义的货币供应。

  如果我们把所有全球央行的资产负债表，也就是基础货币供应，从2008年开始到现在做一个比较，

  我们看到，相对于其他几个国家央行，尽管市场上很多人说中国央行放水放了300万亿人民币，

  但实际上美国央行、欧洲央行和日本央行的放水力度，从资产负债表增长倍数来看，远超于了中国央行。

  所以，在当前的大环境下，我们现在先出了第一步“大招”，包括降低存款准备金率、降低利率等；

  这意味着整个市场认为，如果房地产问题不解决，我们长期的通胀前景可能会越来越低。

  这个时候，它显示的是，我们未来的很长一段时间，由于我们要着力解决房地产的问题，因此通胀会是非常非常低的一个水平，大概是零左右。

  这样的通胀环境，再叠加我们央行在过去十几年全球金融危机之后，并没有肆无忌惮地放水——

  中国的以前的救市行为，包括2007年的4万亿元，当时我们直接降低了利率，同时通过政府各部门推出了各种各样的刺激计划，全加一块总计大约4万亿元。

  中国商业银行相当于央行的一个延伸，通过调控商业银行的存款准备金率和贷款利率，控制整个社会的信贷。

  因此，能想象，很可能，今年狭义的财政赤字大约是3.2%、3.5%左右，扩大一倍达到7%左右一点都不出奇。

  从刚才的描述中，我们大家可以很清楚地看到，整个社会货币的供应和资产价格趋势的背离。

  但可以想象，我们中央政府凭借非常干净的资产负债表，它将成为下一个经济周期的起点。